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Taxe d’habitation

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Sommaire

Temps de lecture : 4 minutes

Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales est complètement supprimée. Toutefois, elle reste applicable aux autres logements et en particulier aux résidences secondaires (THRS). Certaines communes peuvent même voter une majoration de la THRS s’il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. 

D’autres taxes peuvent s’appliquer aux logements, obligatoirement ou sur délibération de la commune du lieu de situation du bien : 

  • la taxe sur les logements vacants (TLV),
  • la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Vous devez payer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) si vous êtes propriétaire, usufruitier ou locataire d’une résidence secondaire (ou d’un autre local meublé non affecté à l’habitation principale), c’est-à-dire d’un logement meublé qui n’est pas votre résidence principale (CGI, art. 1407).

A savoir : Si, pour des raisons professionnelles ou parce que vous bénéficiez d'un logement de fonction, vous avez une seconde résidence, celle-ci est considérée comme une résidence secondaire.

Possibilité d’exonération de la THRS

Si vous avez quitté votre résidence principale pour entrer dans un établissement d’accueil spécialisé (maison de retraite ou centre de soins de longue durée), vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour votre ancien logement.

Certaines communes situées dans une zone de revitalisation rurale peuvent également décider d’exonérer les chambres d’hôte et les meublés de tourisme.

Montant de la THRS

Le montant de la THRS est obtenu en multipliant la valeur locative cadastrale de l’habitation (c’est-à-dire le loyer annuel que la propriété pourrait produire si elle était louée) par le taux d’imposition applicable dans la commune.

Ce taux peut être majoré sur décision de la commune (voir plus loin la majoration de la THRS).

Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV)

Si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un logement non meublé vacant depuis au moins 1 an (au 1er janvier de l’année d’imposition) et que celui-ci se situe dans une zone tendue, vous devez payer la taxe sur les logements vacants (TLV) (CGI, art. 232).

Cette taxe est perçue par l’État au profit de l’Agence Nationale de l’habitat (ANAH). Elle vise à dissuader les personnes qui possèdent un logement de ne pas le louer lorsqu’elles ne l’occupent pas elles-mêmes.

Logements en zone tendue

Sont situées en zone tendue : 

  • les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants avec un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ;
  • et, à compter du 1er janvier 2023, les communes qui n’appartiennent pas à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, mais connaissent également un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

 

Un décret du 25 août 2023 (n°2023-822) a élargi la liste des communes concernées à 3 697 communes contre 1 151 auparavant. 

Logements exonérés de TLV

Sont exonérés de TLV :

  • les logements qui ne sont pas à usage d’habitation ;
  • les logements vacants indépendamment de la volonté du propriétaire (un logement mis en location ou à la vente et qui ne trouve pas de locataire ou d’acheteur) ;
  • les logements occupés plus de 90 jours de suite (3 mois) au cours d’une année
  • les logements nécessitant la réalisation d’importants travaux pour être habitables (tels que la réfection complète du chauffage). L’Administration indique qu’en pratique le montant des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement ;
  • les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d’habitation.

A combien s’élève la TLV ?

Le montant de la TLV est obtenu en multipliant la valeur locative cadastrale de l’habitation par un taux d’imposition : 

  • 17 % pour la première année d’imposition,
  • 34 % pour les années suivantes.

Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)

Les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) qui ne sont pas sur la liste des communes soumises à la taxe sur les logements vacants (TLV) peuvent décider d’instaurer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) (CGI, art. 1407 bis).

Les contribuables concernés par la THLV sont les propriétaires ou les usufruitiers d’un logement à usage d’habitation non meublé vacant depuis plus de 2 ans (au 1er janvier de l’année d’imposition).

Logements exonérés

Il s’agit des mêmes logements que ceux exonérés de taxe sur les logements vacants (voir plus haut).

Nécessité d’une délibération

La taxe est instaurée par la commune ou, à titre subsidiaire, l’EPCI à fiscalité propre à condition que cet établissement ait adopté un plan local de l’habitat (PLH, défini à l’article L. 302-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Une  délibération doit être prise avant le 1er octobre pour être applicable au 1er janvier de l’année suivante.

Montant de la THLV

Il est déterminé en multipliant la valeur locative du logement par le taux voté par la commune ou l’EPCI.

Majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Principe

Depuis 2017, les communes incluses dans les zones géographiques de la taxe sur les logements vacants (TLV) peuvent voter une majoration de la THRS, pour la part leur revenant, d’un taux compris entre 5 % et 60 % (CGI, art. 1407 ter)

Nécessité d’une délibération

À cet effet, le conseil municipal doit adopter une délibération avant le 1er octobre d’une année pour être applicable l’année suivante.

Remarque : Du fait de l’extension du nombre de communes soumises à la TLV, vous serez peut-être concerné par la majoration de la THRS dans une nouvelle commune en 2024 si la délibération l’instituant a été adoptée avant le 1er octobre 2023 et que vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire au 1er janvier 2024.

Demande d’exonération

Il est possible de demander à être exonéré de cette majoration de THRS dans une réclamation adressée à votre service des impôts du lieu de situation de votre résidence secondaire, dans les 3 cas suivants :

  • Vous êtes contraint, en raison de votre activité professionnelle, de résider dans un lieu différent de celui de votre habitation principale ;
  • Vous conservez la jouissance exclusive de l’habitation qui constituait votre résidence principale avant d’être hébergé durablement dans un établissement de soins ;
  • Vous ne pouvez pas affecter le logement à un usage d’habitation principale pour une cause étrangère à votre volonté. L’Administration admet les situations suivantes : 
    • il s’agit de locaux précaires dépourvus des équipements nécessaires à une occupation pérenne et habituelle du contribuable ;
    • le logement a vocation, dans un délai proche (à ce titre, un délai d’un an peut être retenu), à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition  ;
    • et les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur.